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| 리모델링 활성화 정책 시급하다 |
| 글쓴이 : 최고관리자
날짜 : 08-06-10 09:50
조회 : 10371
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리모델링을 추진하려는 아파트 단지들이 꾸준히 증가하고 있다.
당초 새 정부가 들어서면서 재건축 규제 완화에 대한 기대감으로 리모델링 수요가 줄어들 것으
로 예상됐다. 그러나, 예상과 달리 리모델링 수요는 줄어들지 않고 있다.
그 이유로 정부의 재건축 규제 완화가 기대 수준에 못 미치기 때문이라고 생각하는 사람들이
많다. 그러나, 이러한 문제 인식은 재건축과 리모델링의 관계를 피상적으로 보는 시각이다.
지금 우리나라는 아파트들은 급속하게 노후화 단계에 진입하고 있다.
세대수 기준으로 준공된 지 20년이 경과한 노후 아파트가 90여만 호에 달하고 있다. 15년을 기준
으로 하면 무려 150여만 호에 달하고 있다. 이러한 사정은 앞으로 기간이 경과할수록 더욱
심해질 것이다.
아파트의 노후화 문제는 신축을 통한 신규 아파트의 공급 못지않게 중대한 국가적 과제로
대두되고 있다.
최근 리모델링을 추진하려는 아파트 단지들은 주거 환경 개선 욕구는 강하나 여건상 재건축
추진이 어려운 단지들이다.
재건축을 추진하기에는 장애 요소들이 많기 때문에 리모델링을 통하여 주거 환경을 개선하려는
것이다. 반드시 정부의 재건축 규제가 강하기 때문만이 아니다. 설사 정부가 규제 완화를
추진한다 하더라도 이러한 단지들은 재건축 추진 가능성이나 사업성이 거의 없다.
대체로 1980년대 중반 이후에 준공된 아파트단지들이 여기에 해당된다.
불과 20여 년 전에 지은 아파트임에도 불구하고 현시점의 국민들의 주거 수준이나 욕구에
비하면 엄청난 괴리감이 있다. 그만큼 우리 국가가 빠르게 성장해 왔다는 반증일수도 있다.
아무도 아파트단지의 주차사정이 이토록 심각해질 것으로 예상하지 못하였다.
대량 공급에 급급하여 설치한 설비나 내·외장재의 노후화가 빠르게 진행되고 있다. 협소한
주거면적과 평면 구성은 소득 및 생활 수준이 높아진 주민들의 높아진 욕구를 제대로
충족시키지 못하고 있다.
재건축 추진이 어려운 아파트 단지의 주민들은 이러한 주건 개선 욕구를 리모델링을 통하여
실현하고자 한다. 재건축 대신 리모델링을 통하여 주차장을 추가로 확보하고 노후 설비를
개선하고자 한다. 그리고, 실내 주거 공간을 보다 쾌적하게 확대하면서 동시에 단지의 외관
이미지도 개선하기를 원한다.
물론 리모델링을 통하여 아파트의 자산가치를 상승시키고자 하는 욕구도 강하다. 아파트 소유자
또는 입주민들은 주거 환경 개선과 부동산 재테크 효과를 동시에 누리기를 원한다.
건설업체들의 높은 리모델링 기술 수준은 이러한 주민들의 욕구를 대부분 충족시킬 수 있다.
최근에 준공된 리모델링 단지들이 그러한 효과를 눈으로 보여 주고 있다.
그러나, 아직도 리모델링을 활성화시키기에는 걸림돌이 적지 않다. 크게 보면 두 가지 문제로
압축된다.
첫째, 제대로 된 리모델링을 추진하기에는 비용이 많이 드는 문제점이 있다.
리모델링을 활성화시키기 위해서는 보다 적은 비용으로 많은 효과를 창출하지 않으면 안 된다.
이것은 앞으로 리모델링의 활성화 여부를 좌우하는 결정적인 변수가 될 것이다. 리모델링
공사비 경감은 일차적으로 건설기업들의 몫이다.
건설기업들은 효율적인 기술 및 공법의 개발과 사업관리를 통하여 주민들이 감내할 수 있는 수준
으로 공사비를 낮추도록 노력해야 할 것이다. 당연히 정부의 역할도 있다. 정부는 리모델링 관련
조세를 경감하고 금융 규제를 완화하여 주민들의 간접비 부담을 줄여야 할 것이다.
둘째, 원활한 리모델링을 추진하는 데 제도적 걸림돌이 너무 많다.
현행 제도는 주민들이 원하는 리모델링 욕구를 제대로 충족시키지 못하고 있다. 무엇보다
리모델링의 시공 범위를 한정시키고 있는 것이 문제이다.
1980년대 중반 이후 준공된 아파트들은 대부분 벽식구조이다. 정부는 벽식 아파트를 리모델링
하는 경우 내력벽을 철거하거나 변경시키지 못하도록 하고 있다. 그러나, 이러한 규제로는 주민
들이 원하는 실내 확장과 평면 변경이 크게 제약을 받는다. 구조 안전성을 보완한다는 전제
하에서 내력벽의 부분적인 변경도 허용해야 할 것이다.
이와 반대로 리모델링에 요구되는 건축기준이 불합리한 경우도 적지 않다.
신축기준에만 적용 가능한 건축 기준을 리모델링의 경우에도 무리하게 강요하는 경우가 있다.
이는 기존 건물의 유지를 전제로 하는 리모델링 사업의 특성을 이해하지 못하는데서 나오는
규제이다.
노후 아파트의 급증 현상 그리고, 아파트 주민들의 리모델링 욕구에 비하여 정부의 리모델링
정책은 너무 안이한 편이다.
아무런 문제 인식도 대응 정책도 없다는 생각이 든다. 정부는 당장의 주택 및 재건축 현안에 급급
하여 심각한 문제로 다가오고 있는 노후 아파트 문제를 방치하고 있다. 머지않아 급증하는 노후
아파트 문제가 우리 사회의 심각한 문제로 대두될 것이다.
이 문제를 재건축 접근만으로 해결할 수는 없을 것이다. 지금부터라도 보다 장기적인 관점에서
재건축과 리모델링의 균형된 정책방안을 모색해 나가야 할 것이다.
윤영선 (한국건설산업연구원 박사)
<출처-한국건설신문 2008. 06. 10.>
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