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- 현장조건의 상이에 따른 설계변경
- 설계도 또는 시방서의 미비 또는 오류의 수정
- 계약서의 해석변경
- 당초 예정된 건설자재의 확보난
- 발주자가 문서로서 명령하는 공사변경시
- 의제공사변경(constructive change)
- Fast track and Construction
- 설계도ㆍ시방서의 결함
- 입찰 수량표와 공사수량과의 차이
- 계약서의 애매함
- 실제로 현장의 상태가 계약도서에 나타난 상태와 대폭적으로 다른 경우
- 계약도서에는 나타나 있지 않으나, 그 현장상태가 종래의 동종의 공사로부터 미루어 추측되는 등, 일반적으로
- 보아 합리적이라고 보여지는 방법에 의해 예측한 것과 대폭적으로 다른 경우
- 추가공사대금(설계변경 및 물가변동)
- 공사대금(잔대금 및 기성금)
- 지체상금
- 하도급 분쟁
- 공사중단
- 하자담보
비면책지연
- 적절한 노무자나 건설기자재를 배치하지 않은 경우
- 시공도의 승인요청서 제출이 늦거나 하도급업자의 과실로 인한 지연
- 부분재시공으로 인한 지연

면책지연
- 도급자의 과실이 아닌 원인에 의한 공사지연(발주자측의 원인, 자연재해 등)
- 발주자의 사정에 의한 계약해제
- 도급자의 공사지연(계약불이행)
부실공사 배상청구절차
1.손해배상
청구권의 의의
손해배상 청구권이란 채무불이행 또는 불법행위로 인해 손해를 입은 사람이 그 원인을 제공한 사람에게 배상을 청구할 수 있는 권리를 말합니다.

민법은 채무불이행으로 인한 손해배상에 관한 규정(제393조 손해배상의 범위, 제 394조 손해배상의 방법 등)을 불법행위로 인한 손해배상에 있어서도 준용한다(민법 제 763조).

한편 하나의 사실관계가 채무불이행으로 인한 손해배상 청구권과 불법행위로 이한 손해배상 청구권을 전부 충족시키는 경우도 있습니다.

부실공사로 인한 손해배상 청구권은 채무불이행과 불법행위의 요건을 전부 충족하는 경우가 대부분입니다. 이 경우 양자의 손해배상 청구권이 전부 경합되는지에 관해서는 학설상 다툼이 있습니다.
2. 아파트 부실공사와
손해배상청구의 특수성
아파트는 사업주체가 이미 건축비를 선납받은 후에 그 입주예정자의 감시 감독을 받지 아니하고 건축을 하게 되므로 부실공사로 일확천금을 얻으려는 유혹이 강하게 작용할 뿐만 아니라, 부실공사를 하여도 그 소유자가 수백 수천명이기 때문에 책임지고 부실공사로 인한 피해의 대책을 마련할 사람이 없다는 것이 특징입니다.

뿐만 아니라 우리나라는 아직 집단소송제도가 마련되어 있지 못해 사업주체 또는 시공자를 상대로 손해배상 청구소송을 하기 위해서는 수백 수천세대 각자의 명의로 소를 제기해야 하는 등 그 절차가 복잡한 것으로 생각되어 포기하려는 경향이 많습니다.

그러나 변호사를 선임할 경우 이러한 문제는 쉽게 해결됩니다.
3.부실공사로 인한
손해배상 청구권
성립요건
부실공사로 인해 손해가 발생한 것이어야 합니다.

부실공사라함은 설계도서대로 시공하지 아니하였거나 저질 저가의 자재로 시공함으로서 당초 목적한 용도로 사용할 수 없거나 사용에 불편을 자초하는 것을 말합니다.

설계도서대로 시공을 하였으나 준공 후에 목적한 용도로 사용할 수 없거나 사용하는데 불편이 발생한 것을 하자(瑕疵)라고 합니다. 그러나 부실공사와 하자를 같은 의미로 사용하는 것이 일반적입니다.
4.부실공사(하자) 입증 부실공사(하자)라는 것을 입증할 책임은 청구권자(원고)에 있습니다.

부실공사라는 것을 입증하기 위해서는 설계도서와 시공상태가 상이하다는 것을 입증해야 합니다.

그런데 대부분의 소비자들은 설계도서를 판독할 수 있는 전문지식이 부족하고, 시공상태가 설계도서대로 시공된 것인지 여부를 확인할 수 있는 전문지식이 부족합니다.

시공상태가 설계도서와 같이 시공된 것인지 여부를 확인하기 위해서는 고도의 첨단장비와 전문지식이 필요한 것이므로 전문기관에 의뢰하지 아니하면 그 입증이 곤란한 경우가 대부분입니다.

그 전문기관은 대부분 건설면허를 가지고 있는 건설업체 또는 건축설계사무소이고 이들은 건설업자의 부실공사를 밝히는 것을 기피하고 있는 실정이므로 의뢰할 수 있는 전문기관은 학교 연구소 등 극소수에 불과하였으나, 시설물의 안전관리에 관한 특별법에 따라 유지관리업자 및 전문안전진단기관이 많이 탄생하게 되어 의뢰할 수 있는 기관이 많이 확보되어 있습니다.
5. 손해액 입증 부실공사(하자)임을 입증한 후에는 그로 인해 발생한 손해액을 입증해야 합니다.

부실공사(하자)로 인한 손해액은 그 부실공사를 당초 설계된 용도대로 사용하는데 불편함이 없도록 보수 또는 재시공하는데 소요되는 공사비와 이에 따르는 정신적 고통에 대한 위자료입니다.

하자를 보수 또는 재시공하는데 소요되는 공사비 산정은 하자원인을 규명하고 그 대책을 위한 공사비를 산정해야 하므로 이 또한 전문지식이 요구되는 어려운 사항이기 때문에 전문기관에 의뢰할 수밖에 없습니다.

정신적 고통에 대한 위자료는 법원의 재량에 속하는 것인바 현재까지는 이를 인정하지 않은 경향이 지배적입니다.

그러나 점차 적정한 위자료를 법원이 인정할 것으로 기대되고 있으며 부실공사로 이한 피해자는 위자료를 인정받을 수 있도록 노력해야 할 것으로 사료됩니다.
6. 손해배상
청구 소송 제기
부실공사로 인해 손해를 입은 사람은 부실공사라는 것을 입증하고, 부실공사를 보수 또는 재시공하는데 소요되는 공사비를 산정하여 부실공사를 자행한 사업주체 또는 시공자를 피고로 하여 법원에 손해배상 청구소송을 제기할 수 있습니다.

아직까지 우리나라에는 집단소송제도가 도입되어 있지 않기 때문에 아파트의 경우와 같이 피해자(원고)가 수십 수백세대인 경우에는 대표자 명의로 하는 것이 불가능해 부득이 수십 수백세대 각자의 명의로 소송을 제기해야합니다.
7. 소송 진행 절차 1.소장(訴狀)의 접수
부실공사라는 사실과 그로 인한 손해액을 입증할 수 있는 설계도 및 하자보수 또는 재시공에 소요되는 비용을 산정한 견적서 등 증빙서류를 첨부하여 피고 주소 소재지 법원에 소장을 접수할 수 있습니다.

민사소송법상은 관할법원이 피고 주소지 법원이나, 민법상 변제장소는 채권자 주소가 원칙이므로 채권자 주소지 법원에 소장을 내는 것도 가능합니다.


2.현장검증 신청
소장이 접수되어 소송이 진행되면 원고는 주장사실을 입증하기 위해 재판관이 부실공사 현장에 출장하여 부실공사인지 여부를 검증하여 줄 것을 신청할 수 있습니다.

신청에 따라 재판부는 부실공사 현장에 출장하여 부실공사 여부를 검증합니다.

재판부는 부실공사 여부 및 그 손해액 산정의 신빙성을 판단하기 위해 건축사 등 소정의 전문 자격자에게 감정을 명하여 감정서를 참고하여 재판을 합니다.
원고는 법원의 명을 받아 감정을 하는 감정수수료를 법원에 선납해야 하며, 감정인은 법원으로부터 감정수수료를 영수합니다.

재판이 종결되면 감정수수료는 소송비용이므로 패소자가 부담해야 합니다.

원고가 승소한 경우에는 피고로부터 감정료를 되돌려 받게 됩니다.


3.법원 지정 감정인의 감정
법원에서 지정한 감정인은 법관에게 법률과 양심에 따라 사실대로 감정할 것을 선서하고 감정에 임하게 됩니다.

감정인은 원고가 주장하고 있는 부실공사의 사실 여부를 판단하고 부실공사로 판단되는 경우 이를 보수 또는 재시공하는데 소요되는 공사비가 원고의 주장과 일치하는지 여부를 감정합니다.

감정인은 원고의 주장만을 감정하고 원고가 주장하지 아니하는 것은 감정하지 않더라도 책임이 없습니다.

따라서 원고는 모든 하자를 전부 색출하여 감정인의 감정을 받아야 합니다.?그러므로 원고는 부실공사로 인한 손해액 전부를 배상받기 위해서는 하자검증을 철저히 하여 하자사항을 감정인에게 전부 제시해야 합니다.

감정인의 감정 결과가 원고의 주장과 일치하지 아니하는 경우가 있습니다. 이 경우 그 원인이 감정인의 착오인지 여부를 하자검증을 한 전문기관으로부터 자문을 받아 만약 착오라고 판단되면 감정인에게 재감정을 요구할 수 있습니다.

원고의 주장과 감정인의 감정금액이 차이가 나는 가장 큰 원인은 하자에 대해 원고는 하자부분을 철거하고 재시공하는 비용을 요구하고 있는 반면, 감정인은 사용하는데 큰 지장이 없다는 이유로 하자보수 비용만을 산정하거나, 부실공사에 따른 자재비 차액 등 절감된 공사비만을 산정하는 것이 타당하다는 견해를 가지고 있는 경우가 많기 때문입니다.